Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня 2019 года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.
Для одобрения такого действия необходимо письменное согласие всех собственников-соседей и протокол общего собрания, для которого установлен особый порядок подсчета голосов. Эти нововведения касаются не только коммерсантов и владельцев недвижимости, но и в многоквартирном доме. Даже если человек живет на последнем этаже, а коммерческое помещение открывают на первом, он может повлиять на перевод.
Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.
Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.
Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.
Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.
Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир. И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.
С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.
По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.
Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.
Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.
Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.
Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.
Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.
Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.
Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:
Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.
Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.
Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.
У коммерческой площади должен быть отдельный вход, который не имеет общих коридоров и тамбуров с жилыми площадками. Если раньше этот нюанс тоже требовался, но чисто формально, так как не был прописан в законе, то в новой редакции ему выделен отдельный пункт.
Также с 9 июня необходимо не просто иметь отдельное крыльцо, но и полностью исключить проход из помещения в жилые места. То есть, если под коммерческую недвижимость переоборудуют квартиру на 1 этаже жилого дома, то прежнюю входную дверь нужно демонтировать и заложить дверной проход, например, кирпичом.
В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.
В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.
Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.
Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта. Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.
Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.
Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.
Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.
При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.
Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.
Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:
1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:
В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.
Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:
Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.
Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.
Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:
Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.
Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .
В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.
Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.
Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:
Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.
С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.
Екатерина Мирошкина
экономист
Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения - сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое - это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.
Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку - но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.
Вот что придется собирать дополнительно:
Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде - без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.
Кворум - это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов
Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде
Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.
Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.
Кворум - это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда
Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.
Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один - передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.
Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.
Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:
Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.
В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.
Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.
С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.
В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.
В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.
Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.
Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.
У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.
Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.
Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯
Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание. Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью. О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.
Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий. Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения. В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.
Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.
Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12-14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»). Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».
В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность. В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.
Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе - требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.
Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):
не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;
перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;
запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;
не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.
Кроме того, существуют ограничения по размещению отдельных видов предприятий в жилых домах («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр), в частности, не допускается размещать:
специализированные магазины товаров бытовой химии и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха;
помещения, в том числе магазины, с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т.д.;
склады любого назначения;
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч., предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
Убедившись, что помещение и цели, для которых оно переводится в категорию нежилых, не подпадают под приведенные выше ограничения, можно переходить непосредственно к поэтапной реализации задачи.
Важным техническим условием перевода помещения из жилого в нежилое является возможность обеспечения в него отдельного входа, не связанного со входом в жилые помещения или помещения, обеспечивающие проход к жилым помещениям. Далеко не всегда оборудование отдельного входа в помещение возможно с технической точки зрения. При этом, к сожалению, привлечение к подготовке технического решения (проектной документации) специализированной организации не всегда гарантирует результат (если квалификация такой организации предварительно не проверена).
Например, при рассмотрении одного дела суд установил несоответствие представленной с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое проектной документации действующим строительным нормам и правилам. Дело в том, что в данном деле перепланировка квартиры предполагала устройство индивидуального входа через окно комнаты путем удаления подоконной части стены в крупноблочном здании. При этом согласно п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается. При таких обстоятельствах подготовленное проектное решение суд признал не соответствующим требованиям действующих нормативных правовых актов, а отказ администрации в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое - законным и обоснованным (постановление АС Волго-Вятского округа от 19.08.2015 № Ф01-3266/2015 по делу № А43-24981/2014).
Отдельно следует обратить внимание на сложности, которые могут вытекать из земельных отношений.
Спектр проблем здесь весьма широк и разнообразен. Это могут быть в том числе проблемы, связанные с правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание. Так, например, при рассмотрении одного дела было установлено, что на момент возведения объекта капитального строительства земельный участок под ним был отнесен к зоне Ж-1 (жилищное строительство), и его размещение соответствовало всем действовавшим нормативным актам. Однако впоследствии в результате изменения зонирования населенного пункта после ввода объекта в эксплуатацию земля под ним оказалась в зоне Р-2 (земли рекреационного назначения), которая не предусматривает возможность размещения объектов административно-бытового назначения. Учитывая изложенное, заявителю было отказано в переводе объекта из категории жилых помещений в нежилые в связи с несоответствием требованиям ГрК РФ (ст. 36). В этом деле суд встал на сторону администрации, несмотря на то что возникший спор стал результатом действий властей по изменению генерального плана населенного пункта (решение Центрального районного суда г. Тюмени от 02.07.2014 по делу № 2-5254/2014).
Также (помимо зонирования земель в соответствии с генеральным планом) следует учитывать, что размещение новой входной группы влечет за собой необходимость надлежащего оформления земельных отношений под ней, если земельный участок, на котором она размещается, не принадлежит собственнику помещений. В случае с земельным участком под многоквартирным жилым домом данный вопрос выносится на обсуждение общего собрания собственников жилья в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.
Полное и точное соблюдение предусмотренной законом процедуры получения согласия собственников жилья в многоквартирном доме на размещение входной группы имеет важнейшее значение. На практике нередко встречается заблуждение, что для согласования размещения входной группы достаточно получить одобрение общего собрания собственников жилья, высказанное квалифицированным большинством голосов. Однако суды признают такой подход незаконным, указывая, что в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Например, в одном деле суд установил, что решение принято на общем собрании квалифицированным большинством, и признал представленное согласие на перевод помещения не соответствующим действующему законодательству, а отказ в переводе - законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014).
Таким образом, следует особо отметить важность качественной предварительной экспертизы, оценки возможности реализовать перевод жилого помещения в нежилое как с технической точки зрения (возможности выполнения необходимого переустройства, переоборудования помещения и т.д.), так и с правовой (соответствие перевода требованиям законодательства, соблюдение закона при осуществлении отдельных процедур).
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по решению органа местного самоуправления. Состав документов, которые необходимо предоставить для принятия решения, предусмотрен ст. 23 ЖК РФ:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Приведенный перечень документов является исчерпывающим и дополнению не подлежит (ст. 23 ЖК РФ). В связи с этим требование органов местного самоуправления о предоставлении не предусмотренных законом документов является незаконным.
Например, при рассмотрении одного дела суд установил, что отказ департамента в переводе жилого помещения в нежилое мотивирован отрицательным заключением Государственной жилищной инспекции г. Москвы. В заключении было указано на необходимость представить ряд документов, притом что факт представления полного комплекта документов заявителем был подтвержден документально. В связи с этим несогласие инспекции с формой представленных документов и сведений (при условии, что из указанных документов однозначно следовало соблюдение заявителем требований действующего законодательства) суд посчитал результатом формального подхода к рассмотрению заявления. В итоге требования заявителя были удовлетворены, а отказ в переводе помещений из жилых в нежилые признан незаконным (постановление АС Московского округа от 02.03.2016 № Ф05-1403/2016 по делу № А40-106873/2015).
Однако приведенное ограничение не распространяется на обязанность заявителя представить документы, подтверждающие соблюдение установленных законом процедур при формировании пакета документов. Так, Верховный суд РФ в Определении от 04.07.2017 № 18-КГ17-82 указал следующее.
Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. 2, 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, требование о предоставлении согласия общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме признается законным и обоснованным, несмотря на отсутствие указанного документа в перечне, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.
Сам по себе порядок приема и рассмотрения заявлений, оказания соответствующей государственной услуги регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Например, на территории г. Москвы такой порядок установлен Административным регламентом предоставления государственной услуги г. Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утв. постановлением Правительства г. Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».
Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не должен превышать 45 дней со дня предоставления заявителем документов, обязанность по предоставлению которых возложена на него (ст. 23 ЖК РФ).
Обжалование принятого по результатам рассмотрения заявления решения осуществляется в соответствии с положениями КАС РФ (ст. 218, 219).
Если для перевода жилого помещения в нежилое требовалось проведение переустройства и (или) перепланировки, то факт надлежащего выполнения такого рода работ в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией должна подтвердить специально созданная приемочная комиссия. Затем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен в соответствующее Управление Росреестра. Именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в Едином государственном реестре недвижимости есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (подп. 1 п. 4 приложения 2 к приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов»).
Принять к сведению
Необходимо отметить, что для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое следует учитывать и существующие законодательные инициативы. Так, например, с 2015 г. существует реальная угроза запрета размещения в многоквартирных жилых домах гостиничных организаций (хостелов) - 7 сентября 2015 г. группа депутатов внесла в Госдуму законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Предложенные изменения предусматривают дополнение перечня прямо запрещенных форм использования жилых помещений в многоквартирных домах, а также запрет на размещение в таких домах предприятий, оказывающих гостиничные услуги. Указанный законопроект был единогласно принят в первом чтении 13 мая 2016 г. и на данный момент проходит второе чтение.
Как следует из заключения Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на указанный законопроект, учитывая положения п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому любые действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, и ст. 36 ЖК РФ, которая регулирует вопросы, касающиеся общего имущества в многоквартирном доме, данный запрет возможен в отношении всех помещений многоквартирного дома.
Соответственно, рассматривая вопрос о переводе жилых помещений в нежилые, собственникам следует обращать повышенное внимание не только на технические и правовые возможности реализации такого решения, но и на возможные изменения в законодательстве и правоприменительной практике.
Последнее обновление Февраль 2019
Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности
. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.
В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.
При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :
Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:
Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:
Основными причинами отказа являются:
Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.
В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.
Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?
Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.
Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.
Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:
Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.
Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.
Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.
Интересна практика судов по подобным делам.
Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.
Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.
Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:
Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).
Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.
Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:
В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:
В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.
При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:
Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.
Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.
После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.
Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:
Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.
Для этого в Росреестр необходимо представить:
При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.
Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.
Справочно: Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр., но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В рамках «исключительных случаев» можно перевести в нежилое помещение практически любую квартиру. Помещение может быть переведено в нежилое, если благодаря этому будет улучшено бытовое и жилищно-коммунальное обслуживание.
Акция
При подписании договора на перевод квартиры в нежилой фонд проект перепланировки выполняем бесплатно!
Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.
До 25 кв от МКАД это 5% к общей стоимости договора, от 25 до 55 км от МКАД - 10%
от 260 до 480 тыс. руб.
включая согласование перепланировки
Мы получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев, за исключением тех, где имеется явный конфликт с большинством жильцов. Специалисты имеют соответствующий опыт. Проводим собрания собственников очно, либо заочно.
Стоимость работ по проведению собраний варьируется в зависимости от дома, округа, района, требований ГУИС и пр сопутствующих обстоятельств и каждый раз определяется индивидуально
главное условие для перевода из жилого фонда в нежилой
от 1000 руб. за 1 квартиру
стоимость одной подписи
В Жилищном кодексе указан следующий список документов, который необходимо предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, в городе Москва это Городская Межведомственная комиссия:
Проект перепланировки предварительно согласуется с несколькими организациями , для чего требуется дополнительный пакет документов. В индивидуальных случаях может появиться необходимость оформить дополнительное разрешение, заключение или документ.
Список документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП:
После подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд, можно получить отказ (запрет), если:
Отказ всегда можно обжаловать в судебном порядке.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое
В целом вывод квартиры из жилого фонда делится на несколько этапов:
При работе с нашей компанией вывод квартиры в нежилой фонд начинается с консультации и подписания договора. Затем оформляется нотариально заверенная доверенность, согласно которой наши сотрудники смогут действовать от вашего имени. Составлением и согласованием проекта, сбором документов, получением всевозможных заключений и справок будут заниматься наши специалисты.
Вывод из жилого фонда недвижимости можно существенно ускорить и облегчить, если воспользоваться услугами нашей компании.
Коммерческая недвижимость стоит существенно дороже жилых квартир на первых этажах, что говорит о выгодности приобретения квартиры и перевода квартиры в нежилой фонд. Процедура кропотливая, и самостоятельно справиться с ней, по крайней мере, в сжатые сроки будет непросто, но в результате стоимость готового помещения будет все равно ниже стоимости нежилого. Более того, в нужном районе может не быть подходящего здания, поэтому с точки зрения местоположения удобнее организовать офис в жилом доме.
